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Checkliste für Vermieter

Checkliste gegen Mietbetrug und Mietnomaden

Der große Teil der Mietschulden wird nicht durch so genannte Mietnomaden oder Mietbetrüger verursacht, sondern durch normale Mieter, die durch plötzliche Umstände oder falsche Finanzplanung finanziell "klamm" sind. Im Gegensatz zum geplanten Mietbetrug besteht hier für den Vermieter Aussicht auf Besserung der finanziellen Situation.
Mietnomaden sind hingegen echte Betrüger, die von vornherein nicht vorhaben, die Miete überhaupt oder nachhaltig zu zahlen. Als Mietnomaden werden allgemein Personen bezeichnet, die von einer Mietwohnung in die nächste ziehen, mit dem Vorsatz, keine Miete zu zahlen, also einen echten Mietbetrug (Wohnbetrug) planen. Der Begriff ist somit ein Euphemismus für eine bestimmte Form des Betrugs. In vielen Fällen werden die Wohnungen außerdem in einem verwahrlosten Zustand hinterlassen. Die Bundesregierung hat den Handlungsbedarf erkannt und will in der aktuellen Legislaturperiode gesetzgeberische Maßnahmen gegen Wohnbetrug vornehmen.

Checkliste für Vermieter
Wie können sich Vermieter vor einem Mietbetrug schützen? Die Antwort kann nur lauten: Bessere Selektion. Mietausfallversicherungen (Mietfactoring) sind zu teuer und der Abschluss macht nur selten Sinn. Das Forschen im Internet nach passenden Hinweisen, ob der sich vorstellende Mieter nun ein Mietnomade sei, verspricht eine Erfolgsquote von praktisch Null. Es gilt daher so viel wie möglich über den potenziellen Mieter in Erfahrung zu bringen. Hierzu können theoretisch gehören:

  • Personalausweis zeigen lassen und Namen sowie Wohnort notieren
  • Ist der potenzielle Mieter auch unter einer Festnetznummer am Wohnort zu erreichen?
  • Gehaltsnachweis zeigen lassen
  • Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigungverlangen. Im Zweifel kann so auch mit dem Vorvermieter gesprochen werden.
  • Schufa-Auskunft vom Mieter verlangen. Ersetzen Sie (notfalls) dem Mieter die Kosten für eine aktuelle Bonitätsauskunft der Schufa oder andere Auskunfteien
  • Selbstauskunft des Mieters verlangen 
  • Vor Schlüsselübergabe trotz anderslautender Rechtsprechung auf vollständige Zahlung der Mietkaution bestehen.
  • Die harte Variante: Mieter unterschreibt den Mietvertrag als erster. Mieter zahlt 3 Monatsmieten "cash down" und Vermieter quittiert den Empfang. Erst anschließend unterschreibt Vermieter den Mietvertrag.

Doch was theoretisch möglich ist, kann in der Praxis die Vermietbarkeit einer Wohnung oder eines Hauses deutlich erschweren. Schon das Verlangen der Vorlage einer Selbstauskunft werden einige Mieter als Zumutung empfinden. Nicht jeder Mieter ist ohne weiteres bereit, das monatliche Nettoeinkommen nachzuweisen. Der Vermieter hat selber abzuwägen, was er den Interessenten abverlangen kann ohne die Vermietbarkeit zu erschweren.
Ein Mieter muss bei der Wohnungssuche seinem möglichen neuen Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags ungefragt über ein gegen ihn laufendes Insolvenzverfahren informieren. Mietnomaden werden dies sicherlich nicht und erst recht nicht freiwillig tun.
Laufen Mietrückstände auf, sollte zeitnah das Gespräch mit dem Mieter - möglichst in der Mietwohnung - gesucht werden. Was sind die Gründe für den Mietrückstand? Bestehen finanzielle oder andere Schwierigkeiten? Welche Lösungsmöglichkeiten bieten sich an? Säumige Mieter neigen gern dazu, Termine zu verschieben und den Vermieter zu vertrösten.
Besteht keine Aussicht auf Erfolg, so kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, sobald der Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand ist. In einem solchen Fall sollte sehr zeitnah auch eine Räumungsklage eingeleitet werden, denn bis zu einem endgültigen Urteil kann noch einige Zeit vergehen. Auch ein eingeschalteter Rechtsanwalt sollte darauf angehalten und sogar kontrolliert werden, die Räumungsklage schnell durchzuziehen. Auch wenn es schmerzt, die Wohnung oder das Haus von außen zu sehen, ist die visuelle Prüfung von Zeit zu Zeit ratsam. So schrauben schon mal Mietbetrüger einfach den Briefkasten ab, um die Zustellung von Post und Urteilen zu erschweren. Auf die Wiedergabe von weiteren - teilweise auch rechtlich zulässigen - Tricks, um eine Räumungsklage hinauszuzögern wird hier aus verständlichen Gründen verzichtet.
 
Tipps zum Verkauf

Ihre Immobilie ist vermutlich Ihr wertvollster materieller Besitz. Damit Sie kein Geld verschenken, muss der Verkauf Ihrer Immobilie gut geplant sein. Hier finden Sie die wichtigsten Schritte:

Tipp 1: (Verkauf planen)

  • Wann soll der Verkauf erfolgen?
  • Bis wann benötigen Sie den Kaufpreis?
  • Bis wann können Sie die Immobilie räumen?
  • Welchen Kaufpreis setze ich an?
  • Welche Werbemedien nutze ich?
  • Wer textet die Werbeanzeigen
  • Wer macht die Fotos (wichtig: starkes Weitwinkelobjektiv!!!)?
  • Wie stelle ich die Erreichbarkeit für Interessenten sicher?
  • Habe ich alle Objektunterlagen?
  • Ist eine Pfandfreigabe der Bank nötig?
  • Welcher Notar wird beauftragt?
  • Wer prüft den Vertragsentwurf?

Tipp2: (Zielgruppe festlegen)

Ein kinderloses Paar wird in einem Haus in einem Neubaugebiet nicht unbedingt glücklich werden. Ebenso wollen Familien mit kleinen Kindern oft nicht in ein gewachsenes Wohngebiet, wo die Kinder der Nachbarn schon älter sind. Lehrerehepaare benötigen in der Regel nicht nur Kinderzimmer, sondern auch 2 Arbeitszimmer mit Tageslicht. Welche Zielgruppe spricht die vorhandene Infrastruktur (Straßenbahn, Kindergarten, Kneipen, Wald etc. an)?
Wie ist Ihre Immobilie beschaffen und welche Zielgruppe wollen Sie ansprechen? Legen Sie die Zielgruppe fest und sprechen Sie diese mit Ihrer Werbung an.

Tipp 3: (Kaufpreisfindung)

Kaufinteressenten suchen heute im Schnitt 9 bis 15 Monate bis sie eine Immobilie kaufen. In dieser Zeit erhalten die Interessenten einen sehr guten Überblick über die aktuelle Marktsituation und den Marktwert der einzelnen Immobilien. Als Verkäufer müssen Sie sich ebenfalls einen Marktüberblick verschaffen um nicht Geld zu verschenken oder potenzielle Interessenten mit überzogenen Preisvorstellungen zu vergraulen.
Immobilienportale oder Immobilienteile der Zeitungen sind oft nicht geeignet, da die hier aufgerufenen Preise oft Wunschpreise sind, die nicht erzielbar sind.

Tipp 4: (Erreichbarkeit sicherstellen)

Bevor Sie Anzeigen schalten oder Ihre Immobilie im Internet anbieten, müssen Sie sich überlegen, wie Sie die telefonische Erreichbarkeit sicherstellen. Die wenigsten Interessenten sprechen gerne auf Anrufbeantworter. Auch Handynummern werden gerade von älteren Interessenten nicht gerne gewählt. Stellen Sie sicher, dass eine Festnetznummer möglichst den ganzen Tag erreichbar ist.

Tipp 5: (Ansprechende Verkaufsunterlagen)

Kopieren Sie nicht einfach Pläne lieblos zusammen. In ein modernes Exposé gehören ansprechende Fotos (Weitwinkel!!!), die bei schönem Wetter gemacht wurden. Beim Text sollte die Immobilie von Ihrer schönsten Seite beschrieben werden, es dürfen aber keine Übertreibungen oder unwahre Aussagen enthalten sein. Übertreibungen fallen spätestens bei der Besichtigung auf!

Tipp 6: (Vorsicht bei Anfragen)

Wenn sich die ersten Interessenten melden, beginnt die Euphorie und der Traum vom schnellen Verkauf. Oft werden dann Informationen am Telefon an fremde Menschen rausposaunt. Verkäufer erzählen freizügig von den Einbruchssicherungen an der Haustür, dass aber die Kellertüre noch gesichert werden muss. Oder sie erzählen, dass am Wochenende keine Besichtigungen stattfinden können, da die Oma in Hamburg ihren Geburtstag feiert.
Diese Aussagen am Telefon verbunden mit dem Grundriss im Internet locken Leute an, die sich mehr für Ihre Wertgegenstände als für Ihre Immobilie interessieren.
Fragen Sie immer nach Name und Anschrift bevor Sie Details nennen. Überprüfen Sie die Angaben unbedingt!

Tipp 7: (Die Besichtigung)

Es gibt keine zweite Chance für den ersten Eindruck!
Vor jeder Besichtigung müssen Sie aufräumen, lüften, Vorhänge + Rollläden offen, falls nötig das Licht anschalten und den Rasen mähen (falls nötig).
Der Interessent soll sich wohlfühlen. Ein freilaufender Hund kann bei einigen Interessenten schon Stress auslösen.
Überlegen Sie sich, was Sie den Interessenten in welcher Reihenfolge zeigen wollen. Reden Sie nicht zu viel und bieten Sie Ihre Immobilie nicht wie "Sauerbier" an. Sollten Sie dringend verkaufen müssen, lassen Sie sich dies nicht anmerken. Interessenten haben eine Antenne für Notsituationen und wittern ihre Chance auf ein Schnäppchen.

Tipp 8: (Finanzierungsbeschaffung)

Viele Interessenten scheitern an der Finanzierung. Informieren Sie sich vorher bei mehreren Finanzierungsberatern nach Konditionen und Beispielberechnungen. Wenn Ihr Immobilienkäufer keine Finanzierung bekommt, unterstützen Sie ihn. Gehen Sie mit ihm zu Ihren Finanzierungsberatern. Oft gibt es bei verschiedenen  Finanzierungsberatern unterschiedliche Möglichkeiten. Der Weg ist zwar oft mühsam, lohnt sich aber in vielen Fällen.

Tipp 9: (Der Kaufvertrag)

Wenn die Finanzierungszusage vorliegt, kann der Kaufvertrag geschlossen werden. Im Vertrag müssen u.a. folgende Punkte geregelt sein:
- Kaufpreis
- Datum der Kaufpreiszahlung
- Datum der Übergabe (Besitzübergang)
- Regelung zur Gewährleistung
- Regelung zum Zustand bei der Übergabe
- werden Grunddienstbarkeiten übernommen
Wählen Sie einen geeigneten Notar aus und nehmen Sie Einfluss auf die Vertragsgestaltung. Wenn Ihnen der Vertragsentwurf vorliegt, lassen Sie diesen von einem Fachmann prüfen, damit Sie später keine Überraschung erleben. Vor der Beurkundung sollten alle Details geregelt sein. Viele Notare lesen heute sehr schnell und nehmen sich wenig Zeit für Erläuterungen.

Tipp 10: (Die Übergabe)

Drücken Sie dem Käufer nicht nur den Schlüssel in die Hand. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit den Zählerständen und dem Datum der Übergabe. Auch ein Hinweis, dass das Haus im vertragsgemäßen Zustand übergeben wurde ist wichtig. Ein Zeuge kann nicht schaden. Unter das Übergabeprotokoll gehören die Unterschriften beider Vertragsparteien.